Julkisten kiinteistöjen tilanne elää parhaillaan merkittävästi. Sosiaali- ja terveydenhuollon käsittämättömän suuri kiinteistömassa siirtyi hyvinvointialueiden käyttöön sote-uudistuksen myötä vuokramallilla, jossa määräaika tulee vastaan vuoden 2025 lopussa. Sen myötä valtaosassa sotekiinteistöjä hallinnointi muuttuu, jälleen. Tähän liittyvät ratkaisut vaikuttavat niin hyvinvointialueisiin kuin etenkin kuntiin.
Hyvinvointialueet etsivät tässä kohdin säästöjä sote-kiinteistöjen vuokrasopimuksista, mikä luo kunnille riskin siitä, että merkittäviäkin neliömääriä voi jäädä tyhjilleen ja palautuu kunnalle. Vaihtoehtona on, että vuokrausta jatketaan tai jopa omistusoikeus siirtyy. Kuntien on oltava hereillä neuvotteluissa hyvinvointialueiden kanssa, sillä kiinteistökysymykset voivat vaikuttaa palveluiden säilymiseen ja jopa kymmenien työpaikkojen katoamiseen.
Todennäköisesti molemmissa tilanteissa kunnalle syntyy jossain kohdin velvoite yhtiöittää kiinteistöt, ellei se tarvitse omaan käyttöönsä tyhjeneviä tiloja. Perussääntö julkisille organisaatioille on, etteivät ne voi toimia yksityisillä markkinoilla vääristäen julkisella tuella kilpailuneutraliteettia. Jos esimerkiksi kunta vuokraa tiloja tai myy palveluita, joita muukin voisi tarjota, tulee hintojen vastata markkinahintoja ja toiminnan yhtiöitetty. Kunta voi toki omistaa tuon yhtiön kokonaan. Edes sote-toimintaan tarkoitettuja kiinteistöjä ei kunta voi vuokrata suoraan hyvinvointialueelle, koska tätä pidetään toimintana kilpailluilla kiinteistömarkkinoilla.
Sote- kiinteistöjen määrä on huomattava, ja suurin osa niistä on kuntien hyvinvointialueelle vuokraamia. Usealla alueella käytössä olevista sote-kiinteistöstä hyvinvointialue omistaa vain 5-10 %. Useat hyvinvointialueet ovat jo selvitelleet vuokratason laskemista tai vuokrankorotusten jäädyttämistä, mutta kuntien näkökulmasta tässä tulee lakiteknisiä ongelmia.
Kiinteistöjen yhtiöittäminen ja jatkokäytön haasteet
Kiinteistöjen yhtiöittäminen ei kuitenkaan ole yksinkertainen ja siihen liittyy huomattavia kustannuksia. Yhtiöittäminen vaatii tarkkoja laskelmia ja huolellista hallinnollista järjestelyä, jotta uusi yhtiö toimii alusta asti terveesti. Liian alhaiset tai korkeat vuokrat voivat johtaa talouden haasteisiin kunnassa tai hyvinvointialueella. Lopulta kumpikaan ei ole kestävä ratkaisu kiinteistön käytön kannalta, eihän kunnan kannata myöskään korkeilla vuokrilla ajaa toimintoja pois.
Vaikka voisi olettaa yksittäisen kiinteistön hallinnoinnin toimivan vanhaan malliin yhtiöittämisen jälkeen, muuttaa yhtiöittäminen tilannetta selvästi. Jokainen yhtiö tarvitsee toimitusjohtajan, hallituksen ja yhtiökokouksen. Esimerkiksi kunnan tekninen johtaja voidaan nimittää yhtiön toimitusjohtajaksi, mutta siinä roolissa vastuut poikkeavat merkittävästi viranhaltijan vastuista. Samoin yhtiön hallituksen jäsenet kantavat henkilökohtaista vastuuta yhtiöstä. Yhtiön on myös palveltava tasapuolisesti omistajiaan usean omistajan tilanteessa.
Osakeyhtiön tulee tavoitella lain mukaan voittoa. Kuitenkin uusi sote-kiinteistöyhtiö saattaa joutua toimimaan tilanteessa, jossa vuokrasopimus on neuvoteltu hyvin edulliseksi kunnan elinvoiman säilyttämiseksi. Yhtiöittämisessä onkin tärkeää luoda järkeviä kokonaisuuksia ja hallinnollisia ratkaisuja, jotka eivät aiheuta ongelmia tulevaisuudessa.
Mikäli sote-kiinteistö lopulta palautuu kunnan käyttöön, tämä tulisi nähdä myös mahdollisuutena. Vapautuneet tilat voidaan pyrkiä vuokraamaan ulkopuolisille toimijoille ja mahdollisesti tarve tiloille on jo olemassa. Yritysten houkutteleminen vapautuneisiin tiloihin voi tuoda uusia työpaikkoja ja elinvoimaa kuntaan, mutta sekin vaatii helposti ponnisteluja, kuten myös kaavoituksen päivittämistä.
Millä eväillä onnistutaan?
Kun kunnat yhtiöittävät omistuksessaan olevia kiinteistöjä, erityisesti sote-palveluiden käytössä olevia, on huomioitava juridiset, taloudelliset ja hallinnolliset näkökohdat. Prosessi edellyttää tarkkaa suunnittelua, jotta kuntien elinvoima ja palvelut eivät vaarannu. Huolellinen valmistelu varmistaa, että yhtiöittämisprosessi sujuu hallitusti ja kestävällä tavalla. Kuntien kannattaa hyödyntää tarvittaessa ulkopuolisia asiantuntijoita taloudellisessa ja juridisessa suunnittelussa.
Lainsäädäntö ja kilpailuneutraliteetti
Kuntien on yhtiöitettävä liiketoiminta. Tämä koskee myös tilojen vuokraamista hyvinvointialueille.
Kiinteistöjen arvon määrittäminen
Kiinteistöjen arvot ja vuokratasot tulee määrittää markkinaehtoisesti, mutta laskentatapoja on monia. Arvon määritys vaikuttaa moneen asiaan myöhemmin, kuten vuokriin.
Kiinteistöyhtiön perustaminen
Kiinteistöhallintaan perustetaan usein osakeyhtiö, joka on erillinen juridinen yksikkö. Tämä varmistaa toiminnan läpinäkyvyyden ja helpottaa kilpailulain vaatimusten täyttämistä. Omistusrakenteella voidaan tehdä erilaista toimintaa tukevia ratkaisuja.
Rahoitus ja verotus
Uusi kiinteistöyhtiö tarvitsee toiminnalleen mahdollisesti muun rahoituksen vuokraustoiminnasta huolimatta. Yhtiöittäminen aiheuttaa arvonlisävero- ja kiinteistöverovaikutuksia, jotka on tärkeä arvioida etukäteen eri vaihtoehtojen pohjalta.
Hyvinvointialueiden vuokrasopimukset
On tärkeää varmistaa, että vuokrahinnat ovat markkinaehtoisia mutta samalla hyvinvointialueille kohtuullisia. Lisäksi on tärkeää varautua tuleviin ratkaisuihin myös muilla ehdoilla.
Henkilöstö ja kiinteistön ylläpito
Jos kiinteistöyhtiöön siirtyy henkilöstöä, tulee huomioida heidän työehtosopimuksensa ja mahdolliset muut työsuhdeasiat. Myös yhtiö hallinnointi on varmistettava osaaviin käsiin.
Riskienhallinta
Kiinteistöjen ylläpitoon liittyvät riskit tulee huomioida. Rakennukset ovat usein jo remonttien tarpeessa tai muuta yllättävää voi ilmetä. Yhtiöllä on oltava kyky vastata näihin tilanteisiin.
Strateginen suunnittelu
Kunnan kannattaa arvioida, mitkä kiinteistöt pidetään osana yhtiötä pitkällä aikavälillä, mitkä tilat ovat hyvinvointialueen käytössä, mille on etsittävä muita vuokralaisia ja mitkä voivat olla myyntikelpoisia. Mitä mahdollisuuksia kiinteistön vapautuminen markkinoille avaa ja voidaanko niihin varautua ennakkojärjestelyillä?
Juha Viitasaari
Muutoskonsultti
040 1529462
juha.viitasaari@balentor.fi
Kuinka ratkaista sote-toimialan haasteet?
Sote-ammattilainen keskittyy yksilön terveyden ja toimintakyvyn hoitamiseen, kun taas konsultti tukee organisaation kehittymistä. Me molemmat luomme muutosta – toinen asiakkaan terveyteen ja toinen organisaation kehittymiseen.
Nykyisten sote-organisaatioiden haasteet ovat monitahoisia. Me selvitämme strategisten tutkimusten avulla ensin asioiden todelliset juurisyy-seuraus-suhteet, jonka jälkeen keskitymme ratkaisemaan ja vauhdittamaan vaikutukseltaan merkittävien asioiden kehittämistä haluttuun suuntaan.
